進入10月，隨著天氣的轉(zhuǎn)冷，北京樓市也驟然轉(zhuǎn)冷。一方面是新房供應(yīng)繼續(xù)井噴，一方面是市場觀望情緒日漸濃重，再加上國慶黃金周和公積金新政的影響，樓市整體成交量大幅下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，并隨著更多限競房的上市而持續(xù)加壓，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。
供過于求 樓市成交轉(zhuǎn)冷
10月以來，北京新房供應(yīng)繼續(xù)井噴。證券時報記者根據(jù)北京市住建委預(yù)售商品房住宅項目公示信息統(tǒng)計，10月1日至28日，28天時間里有22個項目拿到預(yù)售證，其中除了大量限競房項目和幾個共有產(chǎn)權(quán)住房外，還有多個預(yù)售單價9萬元/平方米以上的豪宅項目，最高單價達到11.9萬元/平方米。另據(jù)Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月批準(zhǔn)上市的限競房項目合計房源多達5000余套，環(huán)比增加33%。
自6月限競房開始上市以來，北京新房市場供應(yīng)量快速增長，供過于求的市場特征凸顯。據(jù)合碩機構(gòu)統(tǒng)計，今年前10個月，北京新房市場累計供應(yīng)32510套商品住宅，成交量卻不足兩萬套，僅為19118套，市場供需比達到1.7：1。去化難度加大、庫存危機隱現(xiàn)。
其中，限競房的成交情況遠遠不及預(yù)期。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京合計入市26個限競房項目15982套房源，而網(wǎng)簽累計只有2581套，累計網(wǎng)簽比例只有16%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，但統(tǒng)計實際銷售也只有三成。
受新房市場限競房大量上市的沖擊，北京二手房銷量在10月也滑落至萬套邊緣，環(huán)比跌幅達四成，創(chuàng)今年2月以來近8個月銷量新低。
不僅成交量下跌，二手房成交價格也有所下跌。Real Data數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房市場實時成交量環(huán)比減少12.5%，成交絕對水平降至2017年11月水平;均價繼續(xù)下跌至61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%。購房者觀望情緒濃厚，市場成交節(jié)奏放緩，入市積極性降低。業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動，調(diào)價房源中漲價占比回落至“3·17調(diào)控”后低位，議價空間持續(xù)擴大。
觀望濃重或掀起促銷熱潮
10月北京樓市特別是二手房市場成交大幅下降的原因，一方面與國慶假期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)減少一周有關(guān)，另一方面受9月公積金政策收緊有關(guān)。低溫市場狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落。
“9月公積金政策調(diào)整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，同時市場預(yù)期受此影響進一步回落，客戶入市積極性下降。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出。
許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場預(yù)期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項目集中入市，將分流部分二手房市場需求，預(yù)計11月二手房成交量價將繼續(xù)低位保持，均價將在當(dāng)前水平附近波動。
中原地產(chǎn)首先分析師張大偉預(yù)計，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。
“歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，并隨著更多限競房的上市而持續(xù)加壓。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對證券時報記者說。
據(jù)了解，在傳統(tǒng)“雙11”電商購物狂歡節(jié)到來之際，北京地產(chǎn)行業(yè)也掀起了一場房產(chǎn)促銷熱潮——“合碩雙11光盤節(jié)”，包括萬科、保利、金地、中鐵、中糧、遠洋、招商在內(nèi)的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與，優(yōu)惠樓盤數(shù)量達到50個，推出150余套特惠房源，優(yōu)惠總金額高達5000萬元。該活動由從事房地產(chǎn)營銷代理業(yè)務(wù)的北京合碩機構(gòu)發(fā)起，截至目前，該活動已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認(rèn)購。
不過，郭毅同時強調(diào)，上述促銷活動并不代表著開發(fā)商正在大面積降價。“其實看著50個項目挺多的，實際總共150套特價房，平均到一個項目也就3套，在單個項目中特惠房源的占比很少。”她說。
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