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負(fù)債金額下降185.97億元，表外權(quán)益有息負(fù)債降至60.62億元，但賬上的現(xiàn)金扣除限制性的監(jiān)管資金外，仍有在手現(xiàn)金余額314.63億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也持續(xù)為正……2022年新城控股(601155)（SH601155）年報(bào)剛出爐，投資者就從這份財(cái)報(bào)上，可以見到新城控股董事長(zhǎng)王曉松在多次業(yè)績(jī)會(huì)上展望的那頭“可以在最艱難的環(huán)境中走最長(zhǎng)的路”的駱駝。

2022年的新城控股，無(wú)疑就是那只駱駝。在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外環(huán)境惡化，大批優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)倒下的背景下，在毅力、耐力、韌勁方面表現(xiàn)搶眼。尤其是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)了公司發(fā)展的后勁，有能力把握全新市場(chǎng)環(huán)境下的發(fā)展新契機(jī)。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年凈流入

2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報(bào)告期末，總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。

截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，負(fù)債規(guī)模持續(xù)優(yōu)化，融資余額為712.70億元，同比減少185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)減少30.82億元。

良好的財(cái)務(wù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一方面是因?yàn)樽≌_發(fā)，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”。2022年實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

另一方面，則是得益于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步奠定。2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，助力新城控股有能力恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，確保現(xiàn)金流的絕對(duì)安全。

商業(yè)的持續(xù)發(fā)力，讓新城不僅有力地確保了現(xiàn)金流持續(xù)凈流入的目標(biāo)，減輕了財(cái)務(wù)壓力，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，也讓公司有能力在行業(yè)平均毛利率走低的大背景下，依舊保持相對(duì)較高的毛利率。

此外，自2021年以來(lái)，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出。2022年年報(bào)顯示，該比例為1.64倍。

首批示范民營(yíng)房企：融資渠道貨進(jìn)一步拓寬

受益于良好的財(cái)務(wù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)也更看好新城，使得公司有能力新增了更多融資渠道。

5月，新城控股被列為首批示范類民營(yíng)地產(chǎn)商，并通過(guò)中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)。

6月2日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時(shí)房企首筆無(wú)增信措施的美元債；9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來(lái)發(fā)債最低利率水平；12月，公司 150 億元中票注冊(cè)額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。受益于多元融資工具的拓展，公司的平均融資成本較2021年同期下降了0.05%。

3月24日，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首次將REITs項(xiàng)目申報(bào)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

擁有198座已開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)的新城控股有機(jī)會(huì)憑借著良好的租金收入，參與上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的試點(diǎn)。

除了債權(quán)類的融資外，新城控股也有機(jī)會(huì)通過(guò)權(quán)益融資，進(jìn)一步擴(kuò)大股本，夯實(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

耐力訓(xùn)練：增強(qiáng)后勁

盡管，新城控股已經(jīng)顯示出了應(yīng)對(duì)外部惡劣環(huán)境的較強(qiáng)能力，但卻并沒有放松對(duì)自己的耐力訓(xùn)練，還在進(jìn)一步補(bǔ)足。

2022年，在全年高品質(zhì)地完成了13.1萬(wàn)套物業(yè)交付的同時(shí)，新城控股（601155.SH）品牌IP活動(dòng)“幸福體驗(yàn)工程”持續(xù)出新，“幸福體驗(yàn)工程”整合新城旗下優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)場(chǎng)景，真實(shí)呈現(xiàn)其所營(yíng)造的生活空間、社區(qū)交往、社區(qū)創(chuàng)造與綜合服務(wù)，涵蓋住宅篇、商業(yè)篇、社區(qū)篇和多元業(yè)務(wù)篇。

在南京落地的“幸福體驗(yàn)工程”商業(yè)篇和康養(yǎng)篇，依托新城旗下康養(yǎng)品牌“新城·心頤”，通過(guò)15大體驗(yàn)場(chǎng)景直觀呈現(xiàn)以產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和資源整合所構(gòu)建的新城康養(yǎng)業(yè)務(wù)模式，彰顯出新城積極助力國(guó)家養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的信心和決心。

在山東煙臺(tái)，一個(gè)集購(gòu)物中心、主題商街、配套住宅為一體的項(xiàng)目，煥新三站老區(qū)的商業(yè)格局，為芝罘老城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)助力,新城控股也將以此為起點(diǎn)，不斷提升產(chǎn)品建造和服務(wù)管理水平，鑄造其“幸福山東”的品牌形象。

另外，對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，新城商業(yè)正在謀劃2023年啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)。通過(guò)數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)坪效，將致力于從空間運(yùn)營(yíng)到用戶運(yùn)營(yíng)、從招商思維到經(jīng)營(yíng)思維、從客流營(yíng)造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

在降碳減排方面，新城不僅僅將“綠色”理念貫穿推進(jìn)綠色設(shè)計(jì)、綠色開發(fā)、綠色采購(gòu)、綠色建造、綠色管理，創(chuàng)建了綠色建材供應(yīng)商占比達(dá) 51%健康供應(yīng)鏈生態(tài)環(huán)境，還攜手中國(guó)建筑(601668)科學(xué)研究院，建立了碳排放核算方法學(xué)，完成集團(tuán) 2021 年及 2022 年全口徑碳盤查工作。

成立綠色商場(chǎng)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組，明確分工、責(zé)任到人，并與約 2.5 萬(wàn)個(gè)商戶簽訂《商戶綠色租賃協(xié)議》，簽訂率達(dá) 100%，推動(dòng)綠色運(yùn)維，引導(dǎo)綠色消費(fèi)。截至 2022 年底，在建及新建商業(yè)項(xiàng)目及住宅項(xiàng)目綠建覆蓋率達(dá) 100%。

2023年《政府工作報(bào)告》提出，完善支持綠色發(fā)展的政策，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)資源節(jié)約集約利用，推動(dòng)重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能降碳，持續(xù)打好藍(lán)天、碧水、凈土保衛(wèi)戰(zhàn)。從城鄉(xiāng)綠色發(fā)展目標(biāo)，到金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的各類綠色債，從政策到商業(yè)環(huán)境，都在傾向于有能力、有決心100%發(fā)展綠色項(xiàng)目的企業(yè)。某種意義上，這將會(huì)是新城的全新機(jī)遇。

尤其是剛剛過(guò)去的第一季度，主要城市已經(jīng)逐漸出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的景象。對(duì)新城控股來(lái)說(shuō)，2023年可能會(huì)是迎來(lái)重要機(jī)遇的一年，而經(jīng)歷了更強(qiáng)耐力訓(xùn)練后的新城，將有能力抓住機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展。

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