5月23日，杭州第四輪集中土拍如期開(kāi)拍，掛牌的9宗地均成功出讓，總建面76.6萬(wàn)平方米，成交總金額138億元。本批次土地供應(yīng)延續(xù)前三輪土拍“少而精”的策略，包含永久河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等樓市熱點(diǎn)地塊，因此吸引了多家房企參拍，前三輪集中土拍的“高熱”依然延續(xù)；溢價(jià)率來(lái)看，除臨平老城、富春和江干科技園等少數(shù)地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交外，其余6宗地塊均觸及封頂價(jià)搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率高達(dá)9.43%。

(相關(guān)資料圖)

01

四批次延續(xù)前三輪“少而精”的供地策略濱江永久河地塊新房限價(jià)下調(diào)10.7%

杭州第四輪集中供地延續(xù)了前三輪“少而精”的供地策略，共計(jì)出讓9住宅用地，總規(guī)劃建面僅76.6萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)僅有126億元。就地塊分布來(lái)看，上城區(qū)1宗，西湖區(qū)1宗，濱江區(qū)1宗，蕭山區(qū)1宗，余杭區(qū)1宗，臨平區(qū)2宗，富陽(yáng)區(qū)1宗。從板塊上來(lái)看，位置還是比較核心的，地塊分布于長(zhǎng)河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等多個(gè)杭州樓市熱門板塊。在土拍規(guī)則方面，仍延續(xù)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式，上限溢價(jià)率依然為12%。

值得注意的是，本輪集中供地中，部分板塊的商品住宅精裝限價(jià)略有調(diào)整。其中，臨平喬司新城中心區(qū)C1-7地塊容積率僅1.3，限高23米，適宜建造低密的疊墅類產(chǎn)品，其精裝限價(jià)增至32640元/平方米，較杭州今年第三輪集中杭州宏璟置業(yè)有限公司（浙江中順）通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得喬司新城中心區(qū)F1-7地塊的精裝限價(jià)28940元/平方米上漲了3700元/平方米，漲幅高達(dá)12.8%。此外，蕭山蜀山西地塊精裝限價(jià)增至33430元/平方米，較同板塊限價(jià)上漲了1430元/平方米，也微漲了4.5%。

當(dāng)然，并非所有地塊都有上調(diào)，本輪集中供地起拍單價(jià)和總價(jià)最高的濱江永久河地塊精裝限價(jià)僅有46000元/平方米，較周邊在售的曉月映翠銷售均價(jià)51500元/平方米，低了5500元/平方米，降幅高達(dá)10.7%。

02

9宗地塊出讓6宗封頂搖號(hào)成交溢價(jià)率延續(xù)前三輪的高熱水平

從最終土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。本輪集中土拍成交的9幅地中，6宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，占比為66.7%，與三批次持平；另有兩宗高溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交。整體溢價(jià)率高達(dá)9.43%，延續(xù)了前三輪的高熱趨勢(shì)。

意料之中的，小和山、新街、閑林、永久河等地塊均進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。這四宗地均是置業(yè)熱度較高的板塊。其中，競(jìng)拍輪數(shù)最高的是永久河地塊，該地塊處于濱江核心區(qū)域，周邊產(chǎn)業(yè)集聚度較高，經(jīng)過(guò)多達(dá)35輪的競(jìng)價(jià)，報(bào)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)格32.17億轉(zhuǎn)搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)33547元/㎡，溢價(jià)率11.82%。其新房精裝限價(jià)僅有46000元/平方米，較周邊在售的曉月映翠銷售均價(jià)51500元/平方米，低了5500元/平方米，具備快速去化預(yù)期。按照商品住宅精裝限價(jià)測(cè)算來(lái)看，地房比約為73%，房地差超1.2萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間雖然不大，但在良好的去化預(yù)期下，仍引起了房企的激烈競(jìng)拍，最終該地被興耀置業(yè)搖中。

此外，新房限價(jià)大幅上調(diào)的喬司新城地塊，與喬司地鐵站僅一路之隔，離宜家、遙望綜合體比較近，容積率僅有1.3，非常適合打造高端低密度產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)價(jià)競(jìng)至封頂價(jià)，進(jìn)入了線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。同樣受限價(jià)提升的影響，蕭山老城區(qū)的蜀山西地塊雖有鐵路和廟宇的不利因素，最終也封頂搖號(hào)成交。

余下的3宗地中，除江干科技園地塊被濱江以6.89%的溢價(jià)拿下外，余下的臨平老城和富春地塊均底價(jià)或低溢價(jià)成交，兩地位置相對(duì)較偏，周邊樓市去化放緩、庫(kù)存量偏高，房企拿地積極性不高，因此均經(jīng)過(guò)一輪競(jìng)價(jià)就成交。

03

部分地塊限價(jià)被突破平均地房比0.54、與第三輪持平

盈利空間方面。聯(lián)系新房限價(jià)來(lái)看，9宗地塊平均地房比為0.54，盈利空間與第三批次基本持平。究其原因，一方面是由于本輪集中土拍多宗地板塊限價(jià)有所上升，譬如喬司新城地塊解鎖板塊限價(jià)為32640元/㎡，蜀山西地塊新房限價(jià)為33430元/㎡；另一方面，部分地塊樓板價(jià)還有明顯下調(diào)，譬如富春地塊，參考周邊2022年6月濱江集團(tuán)&金匯世紀(jì)底價(jià)競(jìng)得的濱江濱匯府項(xiàng)目地塊（樓面價(jià)為10784元/平方米、新房限價(jià)25000元/平方米），起始樓面價(jià)下降902元/平方米，限價(jià)提升1100元/平方米，具備更大的價(jià)差空間（16218元/平方米），盈利空間也更為可觀。

值得注意的是，搖號(hào)成交的6宗地中，僅永久河、小和山兩宗地地房比超60%，其余4宗搖號(hào)地塊地房比均在60%以下，盈利空間相對(duì)充裕。其中蜀山西地塊表現(xiàn)最為突出，按照其33430元/平方米的新房限價(jià)測(cè)算的話，地房比僅有53%，房地差達(dá)15582元/平方米，盈利空間最為可觀。

04

9宗地塊均被民企收入囊中濱江占據(jù)三席、拿地金額占比近四成

盡管4月份杭州新房和二手房市場(chǎng)整體熱度較3月有所下滑，但在同類城市中依然表現(xiàn)亮眼，因此房企參拍積極性仍較佳。本輪集中土拍中，永久河、新街、小和山地塊等地塊均吸引了多家品牌房企參拍，尤其是是新街地塊有多達(dá)66家競(jìng)買人參與搖號(hào)，最終大華成為全場(chǎng)運(yùn)氣最佳，搖號(hào)競(jìng)得這宗“香餑餑”，該地也是唯一一宗被外地房企斬獲的地塊。值得注意的是，深耕杭州的本土房企——濱江運(yùn)氣爆棚，接連搖中兩宗地。

從最終拿地結(jié)果來(lái)看，本次供出的9宗涉宅地，均被民企收入囊中。其中，品牌房企表現(xiàn)尤為活躍，濱江以52.1億元的總價(jià)奪得喬司（搖號(hào)）、小和山（搖號(hào)）和江干科技園（6.89%的溢價(jià)率競(jìng)得）三宗地塊，占本場(chǎng)土拍總金額的38%。本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，興耀置業(yè)（搖號(hào)）、理想四維（底價(jià)）、金匯世紀(jì)（2.98%的溢價(jià)率競(jìng)得）、恒尊置業(yè)（搖號(hào)）、宇誠(chéng)集團(tuán)（搖號(hào)）等均有所斬獲?？傮w來(lái)看，本土民營(yíng)房企拿地總金額高達(dá)129億元，占本場(chǎng)土拍總金額的94%。

整體來(lái)看，在土地質(zhì)量提升以及部分地塊新房限價(jià)放松的影響下，杭州第四輪集中土拍“高熱依舊”，出讓的9宗地全部順利成交，其中6幅地觸及封頂價(jià)搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率升至9.43%。房企拿地方面，與前三輪集中土拍基本一致，民企投資意愿持續(xù)復(fù)蘇，9宗地均被民企競(jìng)得，上海本土房企大華也在杭州積極拓儲(chǔ)，市場(chǎng)熱度延續(xù)高位。

值得注意的是，無(wú)錫也于同日完成2023年的第二輪集中土拍，與首輪一致，5宗地均底價(jià)成交，并且地方城投托底的現(xiàn)象依舊，土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象依然存在。結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的4月新房銷售速度來(lái)看，前期積累的剛需釋放完畢，市場(chǎng)整體供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，城市分化也會(huì)愈加明顯，影響傳導(dǎo)下，不同城市之間的土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。

本文轉(zhuǎn)載自：克而瑞地產(chǎn)研究文 / 馬千里、邱娟 排版 | 鳥(niǎo)姐

主編：張艷

責(zé)編：Qinvefu

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

1.投稿、約稿、商務(wù)合作及建議

歡迎掃描下方二維碼，添加艷姐微信

必須備注“公司+職務(wù)+姓名”否則不予通過(guò)

也歡迎投稿

稿酬1000-3000元不等

點(diǎn)擊下方鏈接，查看投稿方式和稿酬標(biāo)準(zhǔn)

2.加入粉絲群

我們建立了“地產(chǎn)人言交流群8班”

掃描下方二維碼直接進(jìn)群

進(jìn)群請(qǐng)備注“公司+職務(wù)+姓名”

關(guān)鍵詞：