今年以來，全國土拍市場正在發(fā)生微妙的變化，實(shí)力房企不斷異地拓荒拿地，本土民企拿地積極性也在提高。
6月26日，蘇州市第三輪集中土拍落下帷幕，共成交12宗涉宅用地。其中，2宗觸頂搖號，2宗溢價(jià)成交，其余8宗則以底價(jià)成交，總成交金額達(dá)到118億元，平均溢價(jià)率達(dá)到2.45%。
(資料圖)
值得注意的是，在蘇州市此輪土拍中，拿地企業(yè)構(gòu)成也呈現(xiàn)出新氣象。除各大房企積極參與外，部分此前未在蘇州市甚至江蘇省布局的企業(yè)也有所收獲。武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司（以下簡稱“聯(lián)投置業(yè)”）聯(lián)合蘇州灣集團(tuán)和中建三局城市投資運(yùn)營公司拿下了蘇州市吳江區(qū)的一宗純住宅地塊。
而以廈門建發(fā)股份有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”，600153.SH）、廈門國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“廈門國貿(mào)”）等為代表的閩系房企也正成為異地拓荒拿地的主流。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，部分房企遠(yuǎn)赴長三角地區(qū)異地拿地，表明房企對于部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場更加看好。
除外地房企紛紛進(jìn)軍拿地外，本土中小房企也開始在各地土拍市場中嶄露頭角。以在6月初進(jìn)行的杭州市第五輪集中供地為例，浙江本土房企宇誠集團(tuán)以21.6億元的價(jià)格觸發(fā)搖號，最終摘得位于上城區(qū)的四堡七堡地塊，成交樓面價(jià)為26624元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到11.66%。
異地布局熱點(diǎn)城市
今年以來，在多座長三角熱點(diǎn)城市集中土拍中，異地新入局者屢見不鮮。記者梳理發(fā)現(xiàn)，建發(fā)股份和聯(lián)投置業(yè)等房企開始采取異地入局土拍市場的拿地策略。
事實(shí)上，以建發(fā)股份、廈門國貿(mào)等為代表的閩系房企的全國擴(kuò)張趨勢由來已久。建發(fā)股份2022年財(cái)報(bào)顯示，在發(fā)展區(qū)域方面，建發(fā)股份通過聚焦高能級城市和優(yōu)質(zhì)地段，深度挖掘流動性好、有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，采取“勤踏勘、嚴(yán)篩選、慎出手”的拓展策略，不斷增強(qiáng)土儲安全邊際，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。
“2022 年，公司以多元化方式獲取優(yōu)質(zhì)土地62宗，全口徑拿地金額合計(jì)約1030.25億元，其中一、二線城市拿地金額占比達(dá)92%，重點(diǎn)在上海、廈門、北京、杭州等地獲取多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！苯òl(fā)股份方面表示。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，建發(fā)股份在一、二線城市的權(quán)益銷售金額占比近80%，銷售額超50億元的城市達(dá)14個(gè)。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1～5月，建發(fā)股份旗下的建發(fā)房產(chǎn)在長三角地區(qū)拿地的面積和金額雙雙位居首位，分別達(dá)到約104萬平方米和165億元。其中，建發(fā)房產(chǎn)在上海市的拿地金額就達(dá)到約35億元。
除建發(fā)房產(chǎn)外，另外兩大閩系房企——廈門國貿(mào)和象嶼地產(chǎn)也正紛紛進(jìn)行異地布局?jǐn)U張。在今年南京市第二輪土拍中，除建發(fā)房產(chǎn)外，廈門國貿(mào)和象嶼地產(chǎn)也分別拿下觸頂?shù)貕K，分別以31.9億元和13.9億元的價(jià)格拿下燕子磯G20和百家湖G16兩宗地塊。此外，上述閩系房企也在蘇州市、上海市等多座城市有所布局。
“長三角作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先的城市圈，一直是公司布局的重點(diǎn)區(qū)域?！毕髱Z地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“未來，公司會因地制宜采取不同的經(jīng)營策略，更聚焦城市基本面較好的重點(diǎn)城市。同時(shí)，在打造市場競爭力方面，公司也將推動業(yè)務(wù)戰(zhàn)略升級，聚焦市場客戶需求，持續(xù)升級迭代產(chǎn)品服務(wù)力?！?/p>
此外，來自武漢市和南昌市等地的房企也在異地土拍中有所斬獲。據(jù)了解，在蘇州市第三輪土拍中拿下吳江區(qū)地塊的聯(lián)投置業(yè)控股股東為湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司（以下簡稱“聯(lián)投集團(tuán)”），而聯(lián)投集團(tuán)的實(shí)際控制人為湖北省國資委。
對于此番進(jìn)軍長三角市場的意圖，聯(lián)投置業(yè)方面表示，在聯(lián)投集團(tuán)“三全三商”（科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、功能園區(qū)全生命周期運(yùn)營商，城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)商，工程建設(shè)全領(lǐng)域總承包商）定位下，聯(lián)投置業(yè)積極踐行集團(tuán)“走出去”發(fā)展戰(zhàn)略，目前已成功布局京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶和粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)位核心城市。
“未來，聯(lián)投置業(yè)將繼續(xù)圍繞‘城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)商’的功能定位，以‘滿足城市居民高質(zhì)量生活需求’為核心需求，積極對外拓展，成長為全國性知名企業(yè)?！甭?lián)投置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
除聯(lián)投置業(yè)外，南昌市政公用集團(tuán)有限公司（以下簡稱“南昌市政”）在今年4月聯(lián)合招商蛇口拿下了位于上海市浦東新區(qū)16號線周浦東站的一宗地塊，總價(jià)達(dá)到17.3億元，溢價(jià)率9.4%，成交樓板價(jià)36865元/平方米。而在2022年7月，南昌市政也聯(lián)合招商蛇口在上海市拿下了兩宗地塊，此外還在杭州市等地也有所布局。
對于房企選擇在異地土拍中入局的原因，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向記者表示，這或許是房企試圖在其他地方尋找發(fā)展機(jī)會。
本土民企積極拿地
除了異地入局拿地外，本土民營房企在土拍市場中的拿地積極性也有所提高。
以杭州土拍為例，在6月初的杭州市第四、五輪集中供地中，民營房企參拍的積極性逐漸提高，其中，在第五輪集中供地推出的5宗宅地中，有4宗由浙江本地民企競得。而在第四輪集中供地中，9宗地塊全部由民企摘得，其中6宗地塊觸發(fā)封頂搖號，整體溢價(jià)率達(dá)9.43%。
據(jù)了解，除濱江集團(tuán)等浙江本土知名房企品牌外，諸如宇誠集團(tuán)、理想四維等杭州本土中小民企和上海大華集團(tuán)等外地民企也斬獲了心儀的地塊。
這只是房地產(chǎn)市場格局變化的一個(gè)縮影。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1～5月，在“拿地金額TOP300”榜單中，民營房企有112家，這些企業(yè)拿地金額規(guī)模占比為30.5%。
從拿地城市分布來看，中小民企本土作戰(zhàn)較多，主要集中在城市群的一、二線熱點(diǎn)城市及部分三、四線城市。例如，長三角地區(qū)的上海、杭州、蘇州、南京、合肥、寧波等一、二線城市和臺州、溫州、紹興等三、四線城市。
中指研究院方面分析認(rèn)為，隨著近年來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，上市房企絕大部分已停止拿地，多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，善于合作的區(qū)域中小民營房企也在積極拿地?！皬膮^(qū)域來看，浙江省、江蘇省和廣東省這些民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中小民營房企拿地較為活躍。這些目前在積極拿地的民營房企，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的‘新勢力’，有望填補(bǔ)爆雷企業(yè)留下的產(chǎn)能空間進(jìn)而發(fā)展壯大。”
盧文曦告訴記者，部分中小房企在土拍中確實(shí)有所斬獲，尤其是像杭州市等地的中小房企有一定競爭力?！罢w來看，此類中小房企的資金較為富余；所在城市本身也有一定競爭力，這使得部分企業(yè)立足本土也能具有一定優(yōu)勢，所以敢于拿地，也能拿到地?！?/p>
“民企在拿地拓儲過程中也在警惕資金等方面的壓力，所以不會貿(mào)然廣撒網(wǎng)，更多地是聚焦一、二線城市拿地，總體較為理性。”盧文曦同時(shí)表示，對于市場而言，仍呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢，大型央企國企的市場占有率較大，資源較為集中?！爸行∶衿笕绻罄m(xù)拿不到地，最終就會面臨退出市場的風(fēng)險(xiǎn)，未來的市場競爭集中度可能也會越來越高。”
行情有望持續(xù)向好
在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著民營房企拿地比重回升和政策不斷優(yōu)化調(diào)整，房地產(chǎn)市場行情在今年下半年或?qū)⒊掷m(xù)向好。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，央企國企權(quán)益拿地金額占比48.2%，占比位居首位，較2022年上半年基本保持不變。其中，華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口和越秀地產(chǎn)位居拿地金額排行榜前五位。
同時(shí)，民營房企權(quán)益拿地占比也較2022年有所改善。今年上半年，民營房企權(quán)益拿地金額占比為34.5%，較2022年同期上升9.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，城投平臺占比由2022上半年的27%下降至今年上半年的17.3%，其中，在今年上半年“權(quán)益拿地金額TOP20”中，僅有1家城投平臺企業(yè)入圍。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析認(rèn)為，土地市場從房地產(chǎn)市場各大主戰(zhàn)場中率先突圍，局部升溫特征凸顯，為提振市場信心起到了較為重要的作用?！敖Y(jié)合當(dāng)前市場表現(xiàn)，預(yù)測下半年土地市場將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢?！?/p>
克而瑞方面也表示，在地方完成年度供地計(jì)劃等訴求之下，土地市場交易規(guī)模在今年下半年仍有望邊際改善，或?qū)⒀永m(xù)上半年態(tài)勢?！罢w而言，今年下半年土地市場依然會延續(xù)上半年‘局部火熱、整體偏冷’的態(tài)勢，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)，核心一、二線城市還是房企搶地、爭奪的重心，央企國企主導(dǎo)的地位也不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)?！?/p>
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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